Cambios en temas de créditos y prestamos inmobiliarios.

La disposición 5ta de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entrará en medio de una vigencia el 15 de junio de 2019, introduce un cambio considerable en la figura de las llamadas cláusulas de vencimiento anticipado” y que sin lugar a dudas impactará la dinámica de los desahucios. Antes que nada, la Ley 5/2019 a través de su disposición 5ta, modifica el apartado 2
del artículo 693 que lleva a cabo el vencimiento adelantado de deudas a plazos, quedando redactado de la siguiente manera: Artículo 693. Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento adelantado de deudas a plazos.

……
2. Podrá reclamarse la integridad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el taburete respectivo. Siempre que se intente un préstamo o crédito concluido por un individuo física y que esté garantizado por medio de hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a eso que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.
………

Para abarcar mejor el cambio, a continuación, se transcribe su redacción anterior: Artículo 693. Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento adelantado de deudas a plazos.

……
2. Podrá reclamarse la integridad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de por lo menos, tres plazos por mes sin cumplir el moroso su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el moroso ha incumplido su obligación por un período, por lo menos, semejante a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el taburete respectivo.
……..

Como se puede ver, en la modificación, desaparece la mención de los 3 meses de impago, y refiere al artículo 24 de la Ley 5/2019 y al 129 bis de la Ley Hipotecaria, a los objetivos de desarrollar el derecho que tiene el acreedor de reclamar la deuda que existe sobre el crédito o préstamo. Los artículos nombrados en el párrafo previo muestran la misma redacción, la
cual es, a saber:

Artículo 24. Vencimiento adelantado.

1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea un individuo física y que estén asegurados por medio de hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea conseguir o guardar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por crear para uso residencial el prestatario perderá el derecho al período y se producirá el vencimiento adelantado del contrato si concurren en conjunto los próximos requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una sección del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no cumplidas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no cumplidas equivalgan al impago de 12 plazos por mes o un número de cuotas tal que suponga que el moroso ha incumplido su obligación por un período por lo menos semejante a 12 meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no cumplidas equivalgan al impago de quince plazos por mes o un número de cuotas tal que suponga que el moroso ha incumplido su obligación por un período por lo menos semejante a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un período de por lo menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en opuesto.

Se puede ver que se introducen dos condiciones para lograr encender el reclamo adelantado de vencimiento, por un lado un porcentaje preciso de la cuantía del capital concedido y en relación de esto, las cuotas vencidas de pago serán 12 o 15 meses.

En este sentido, es oportuno poner énfasis que sobe la cláusula de vencimiento adelantado, el Tribunal de la Unión Europea, se pronunció en marzo 2019, avalando seguir con el desahucio, sustituyendo una cláusula abusiva que contemplaba el comienzo de este con un solo impago por otra que eleva el número mínimo de cuotas no pagadas. En esa decisión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, del 26 de marzo 2019, se señala:

1- “Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con clientes, tienen que interpretarse en el sentido de que, por una sección, se oponen a que una cláusula de vencimiento adelantado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada medianamente por medio de la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a cambiar el contenido de esa cláusula afectando a su esencia.

Por otro lado, esos mismos artículos no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la novedosa redacción de la disposición legal que inspiró esa cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no logre subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su grupo exponga al cliente a consecuencias
especialmente dañinos.”

¿Qué significa esa decisión?

Antes que nada, que, si una cláusula es declarada abusiva, debe eliminares del contrato hipotecario, atendiendo esta afirmación, a que en inicio, todo contrato hipotecario puede subsistir sin una cláusula de vencimiento adelantado. En segundo lugar, que un juez nacional, tiene la potestad de apreciar si el contrato puede subsistir o salvarse, sin una cláusula anticipada de vencimiento, del mismo modo, si cree que es elemental la cláusula podrá sustituir la misma atendiendo a tal fin, los lineamientos que fueron establecidos por el artículo 24 de la regulación de los contratos hipotecarios y/o 129bis de la Ley Hipotecaria.

Por último, con esta reforma que entrará en vigencia plena en las próximas semanas, El País, asegura que la Justicia Europea está propiciando un profundo cambio popular en España, al remarcar los derechos de los clientes más atacables en temas de vivienda.

Si tienes duda sobre este tema, puedes comunicarte con nosotros al 807 499 573

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La disposición 5ta de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entrará en medio de una vigencia el 15 de junio de 2019, introduce un cambio sustancial en la figura de las llamadas cláusulas de vencimiento anticipado” y que sin lugar a dudas impactará la dinámica de los desahucios. Antes que nada, la Ley 5/2019 a través de su disposición 5ta, modifica el apartado 2
del artículo 693 que lleva a cabo el vencimiento adelantado de deudas a plazos, quedando redactado de la siguiente manera: Artículo 693. Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento adelantado de deudas a plazos.

……
2. Podrá reclamarse la integridad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el taburete respectivo. Siempre que se intente un préstamo o crédito concluido por un individuo física y que esté garantizado por medio de hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a eso que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.
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Para abarcar mejor el cambio, a continuación, se transcribe su redacción anterior: Artículo 693. Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento adelantado de deudas a plazos.

……
2. Podrá reclamarse la integridad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de por lo menos, tres plazos por mes sin cumplir el moroso su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el moroso ha incumplido su obligación por un período, por lo menos, semejante a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el taburete respectivo.
……..

Como se puede ver, en la modificación, desaparece la mención de los 3 meses de impago, y refiere al artículo 24 de la Ley 5/2019 y al 129 bis de la Ley Hipotecaria, a los objetivos de desarrollar el derecho que tiene el acreedor de reclamar la deuda que existe sobre el crédito o préstamo. Los artículos nombrados en el párrafo previo muestran la misma redacción, la
cual es, a saber:

Artículo 24. Vencimiento adelantado.

1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea un individuo física y que estén asegurados por medio de hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea comprar o guardar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por crear para uso residencial el prestatario perderá el derecho al período y se producirá el vencimiento adelantado del contrato si concurren en conjunto los próximos requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una sección del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no cumplidas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no cumplidas equivalgan al impago de 12 plazos por mes o un número de cuotas tal que suponga que el moroso ha incumplido su obligación por un período por lo menos semejante a 12 meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no cumplidas equivalgan al impago de quince plazos por mes o un número de cuotas tal que suponga que el moroso ha incumplido su obligación por un período por lo menos semejante a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un período de por lo menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en opuesto.

Se puede ver que se introducen dos condiciones para lograr encender el reclamo adelantado de vencimiento, por un lado un porcentaje preciso de la cuantía del capital concedido y en relación de esto, las cuotas vencidas de pago serán 12 o 15 meses.

En este sentido, es oportuno resaltar que sobe la cláusula de vencimiento adelantado, el Tribunal de la Unión Europea, se pronunció en marzo 2019, avalando seguir con el desahucio, sustituyendo una cláusula abusiva que contemplaba el comienzo de este con un solo impago por otra que eleva el número mínimo de cuotas no pagadas. En esa decisión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, del 26 de marzo 2019, se señala:

1- “Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con clientes, tienen que interpretarse en el sentido de que, por una sección, se oponen a que una cláusula de vencimiento adelantado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada medianamente por medio de la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a cambiar el contenido de esa cláusula afectando a su esencia.

Por otro lado, esos mismos artículos no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la novedosa redacción de la disposición legal que inspiró esa cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no logre subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su grupo exponga al cliente a consecuencias
especialmente dañinos.”

¿Qué significa esa decisión?

Antes que nada, que, si una cláusula es declarada abusiva, debe eliminares del contrato hipotecario, atendiendo esta afirmación, a que en inicio, todo contrato hipotecario puede subsistir sin una cláusula de vencimiento adelantado. En segundo lugar, que un juez nacional, tiene la potestad de apreciar si el contrato puede subsistir o salvarse, sin una cláusula anticipada de vencimiento, del mismo modo, si cree que es elemental la cláusula podrá sustituir la misma atendiendo a tal fin, los lineamientos que fueron establecidos por el artículo 24 de la regulación de los contratos hipotecarios y/o 129bis de la Ley Hipotecaria.

Por último, con esta reforma que entrará en vigencia plena en las próximas semanas, El País, asegura que la Justicia Europea está propiciando un profundo cambio popular en España, al remarcar los derechos de los clientes más atacables en temas de vivienda.

Si tienes duda sobre este tema, puedes comunicarte con nosotros al 807 499 573

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